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「トータスクラブ・ニューズレター」2010年4月30日(0015)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ トータスクラブ・ニューズレター Vol.0015 2010/4/30 ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆ランドバンキング ――――――――――――――――――――――――――――――――――― 株式会社トータス・ウィンズ 代表取締役 亀甲美智博 （CFP） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このところ保険の話ではない話ばかりで恐縮ですが、今回も運用の話を致します。 LAND BANKING 聞きなれない言葉ですが、これはアメリカでは非常にポピュラーな 資金運用手段です。 日本でいうなれば、新幹線が通りそうな土地を保有してその土地を高く売却して収益 を得るというようなことと同じです。 未開拓な土地をいち早く入手して、需要（開発会社からオファーが来た場合）が出てき た辞典で売りに出すわけです。つまり、近い将来（5～10年）に土地の開発が確実視 される土地に、未開拓の段階で投資をし、そこから利益を上げていきます。 アメリカでこのような手法で成功した人物として、ロックフェラー、ウォルト・ディズニー、 ドナルド・トランプなどが挙げられます。今の日本では人口の増加は見込めませんし、 むしろ中長期的には人口減少が予測されていますので、このようなランドバンキング そのものが成り立ちにくい状況です。 しかしながら、アメリカは人口増加が見込まれていますので、チャンスがあります。 ランドバンキングという投資手法は、更地の状態で購入し、更地の状態のまま売却を しますので、日本と違いメンテナンス費用がかかりません。 また、株式や債券と違い土地は実在しますので、その土地がどういう状況下にある か、ミスからの目で確認できますし、所有権も設定できます。土地の価値形成のステ ップは、まず第一段階として将来有望ではあるが未だ開発されていない段階で土地 を安価に取得します。 その後第二段階として、地目を変更したり、開発計画・開発許可などへ移行します。 第三段階のディベロッパーによる開発が決定した段階で土地を売却して、300～500 ％の付加価値を得ていきます。 こういった土地の売買を、日本にいる我々が個人的に行うということは、情報もさること ながら物理的にそう簡単にできることではありません。 そこでこのような業務を行っている土地供給会社に投資をして、運用益を得ようとする ものです。手持ちの資金があってそれを投入するのが最も効率がいいに決まっていま すが、そのような資金がなくても、土地供給会社や米国大手銀行のローンを受けるこ とも可能です。 その際、当然金利負担が発生しますので、投資効率は悪くなります。 投資する土地の値上り率は、場所場所で大きく変わりますが、過去の成功事例を見 ると、利益率で65％～461％があります。 461％の利益率は投資してわずか2年4ヶ月後(04/02～06/06)ということで、驚くべき 成果といえます。 どのような物件が、こんな値上がり物件になるのかというと、 土地が平らでありすぐ開発が可能かどうか、ライフラインが整備できるか(インフラが 整っているか)、人口が増加するかどうか、幹線道路へのアクセスは便利か、開発 プランがあるかどうか、そのエリアで企業誘致などを積極的に行っているか、学校・ 病院などが近くにあるか、公共・居住施設の開発計画はあるかなど、総合的に判断 して土地を取得していきます。 日本ではあまり一般的ではなくても、投資の世界は広いですね。 土地バブルで痛手を負った日本では、とても考えられない運用の世界がありました。 御興味のある方は御一報ください。 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 編集後記 生越由美ＡＦＰ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 投資の世界は広いです！ アメリカは世界中の投資家を相手にしていることで、当然ながら運用している資金量 もケタ違いですし、競争力のある商品が多く存在しています。 1996年11月、橋本内閣のもと提唱された日本版金融ビッグバンはフリー（市場原理 の働く自由な市場）、フェアー（透明で信頼できる市場）、グローバル（国際的で時代 を先取りする市場）を柱とし金融面の大幅な規制緩和と自由化を行い、低迷する東京 市場をＮＹやロンドンに並ぶ一大国際市場にしようとする試みでしたけど・・・。 裏を返せば、日本の金融市場の実態がいかに不自由なものであったと言っているよ うなものですね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【ご意見・お問い合わせ】 support @ t-wins.jp ▼メールマガジンの登録アドレス変更・配信停止下記までご連絡ください。 support @ t-wins.jp ▼メールマガジンの購読はこちらから http://www.t-wins.jp/mailmagagine/ ▼バックナンバーはこちらから http://t-wins.jp/mailmagagine/backnumber/ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ トータスクラブ http://t-wins.jp/ 運営会社：株式会社トータスウィンズ http://t-wins.com/ 〒101-0046 東京都千代田区神田多町2-4 第2滝ビル8F TEL：03-3253-0888 FAX：03-3253-4448 Copyright (c) 2010 Tortoise Wins All Rights Reserved. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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